Convertir un local en un apartamento turístico es una de las estrategias que más tracción está cogiendo entre inversores que quieren salirse del mercado residencial sin renunciar a rentabilidades altas. Julio y Pablo llevan años haciéndolo, tienen los números para demostrarlo y en esta entrevista lo cuentan todo.
Julio es un emprendedor reconvertido al mercado inmobiliario y, Pablo, es un arquitecto especializado en turístico. Se conocieron como cliente y técnico, y de esa relación nació De Local a Turístico.
En este episodio explican paso a paso cómo convertir un local en un apartamento turístico: qué hay que analizar antes de buscar activo, cómo se estructura la operación y qué rentabilidades reales están obteniendo. También profundizaremos en:
- Cuáles son los 3 filtros que aplican antes de buscar cualquier local y por qué saltárselos puede convertir una inversión en un problema sin salida.
- Qué diferencia hay entre una vivienda turística y un establecimiento turístico de apartamentos y por qué esa diferencia importa tanto a nivel jurídico.
- Cómo consiguen facturar igual o más en zonas secundarias que en zonas prime
y qué papel juega la diferenciación en la explotación. - Cuál es su plan B si mañana cambiara la normativa del sector turístico.
- Cuánto cuesta una reforma de un local a apartamento turístico.
Destacados de Julio y Pablo:
“El tiempo es un recurso limitado y no puedo perder 4 tardes en Idealista buscando locales cuando luego me doy cuenta de que no tiene atractivo turístico ni la viabilidad financiera es la adeucada y que no puedo desplegar allí porque hay una moratoria. Por eso, tenemos que hacer el proceso previo antes de buscar un local”.>
“El estar acompañado de personas que han hecho eso anteriormente no tiene precio porque te vas a ahorrar una inversión que no sabes cuándo vas a vender. Es fundamental y uno de los errores que más se comenten. Es de ser egocentrico “yo por mi cuenta lo consigo”. Yo he ido acompañado de otros compañeros y es lo mejor que se puede hacer”.
“Mi propósito es estar en paz. Las etapas van cambiando. Mi profesión como arquitecto está ligado a la familia y a crear espacios, es lo que me satisface más de mi labor. Yo no pretendo nunca dejar de trabajar, sino hacer un poco menos y dedicar tiempo a mi familia, es decir, hacer un sistema de vida híbrido”.
Recursos comentados durante la entrevista:
Restaurantes:
- Hotel Antonio Zahara, en Carretera de Atlanterra, Zahara de los Atunes (Cádiz)
- Club Náutico Sancti Petri, en Calle calleja, Poblado de Sancti Petri (Cádiz)
Libros:
- «Habitos atómicos», de James Clear
- «Una revolución liberal para España», de Juan Ramón Rallo
Información de contacto:
- Cuenta Instagram: @julio_bidegain
- Cuenta X: julio_bidegain
Índice:
00:01:02 – Presentación de Julio y Pablo
00:04:02 – En qué momento se dan cuenta de que los cambios de uso de locales a apartamentos turísticos podría ser una estrategia interesante
00:07:21 – ¿Sigue siendo rentable hacer cambios de uso?
00:08:35 – Qué métricas utilizan y cómo de rentable es convertir un local en un apartamento turístico
00:10:30 - Cómo crean el doble equity
00:13:15 - Cómo se relaciona el cambio de uso y los tiempos y con esa TIR
00:14:50 - Cuál es la diferencia entre una vivienda y un apartamento turístico
00:17:25 - Diferencia entre vivienda y establecimiento turístico
00:21:42 - ¿Os tratan como un hotel bajo la normativa de hospedaje hotelero?
00:23:01 - Diferencia entre un apartamento turístico y una vivienda de uso turística (VUT)
00:27:20 - Cuáles son los requisitos necesarios para que encaje en su modelo de negocio
00:31:32 – ¿Cuáles son las características que debe tener un local para transformarlo en apartamento turístico?
00:32:59 – ¿Es mejor un local en zona prime o en un barrio secundario bien conectado con un ticket más economico?
00:35:12 – Cómo resuelven los espacios que no fueron diseñados para vivir
00:38:34 – Cuánto cuesta una reforma de un local a apartamento turístico
00:42:46 – Inversión total de un local estandar
00:44:57 – Cómo trabajan con terceros
00:51:55 - Julio y Pablo cuenta su mejor operación
00:50:43 - Principales fallos que ven en este modelo de negocio
00:52:55 - ¿Las comunidades de vecinos que bloquean los apartamentos turísticos es un problema?
00:55:00 - Si el uso turístico deja de ser viable, ¿cuál sería el plan B para los cambios de uso?
00:57:52 - Julio me pregunta cuál es mi plan de vida y qué vehículo he determinado para llegar a ese punto
01:02:21 - ¿Viven en propiedad o alquiler?
01:02:26 - Ciudad que recomiendan para invertir en inmuebles
01:02:40 - ¿Alquiler o flipping houses?
01:02:50 - Qué es lo que más valoran de una persona
01:03:15 - Con qué persona, famosa o no, viva o no, les gustaría tomar un café
01:03:51 - Manía que les caracterice
01:04:08 - ¿Se cuidan?
01:04:24 - ¿Libros o series?
01:05:07 - Película favorita
01:05:26 - Restaurantes de Cádiz
01:05:51 - Qué es la felicidad
01:06:04 – Y el éxito
01:06:47 - Qué sueño les gustaría cumplir
01:11:26 - Cómo contactar con Julio y Pablo
01:12:30 - Despedida de los invitados
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German, no consigo localizar tu ficha de inversión/rentabilidad, ni tampoco la Check list