El mercado de alquiler en España está revuelto tras la implementación de la nueva Ley de Vivienda con medidas como la limitación de los precios del alquiler. Seguro que esta noticia no te pilla de sorpresa.
Estas medidas pretenden (o eso nos cuentan) abordar la falta de asequibilidad y el complicado acceso a la vivienda, sobre todo, en áreas tensionadas donde la demanda supera a la oferta, provocando incrementos desproporcionados en los precios del alquiler.
Aunque la solución debe ir más por atacar la escasez de oferta existente, algo sobre lo que ya me he pronunciado en repetidas ocasiones en otros artículos y en mis distintas apariciones en redes sociales y medios de comunicación, creo que es esencial que tanto propietarios como inquilinos entiendan cómo estas medidas pueden influir en sus derechos, obligaciones y decisiones futuras respecto a la vivienda.
Dado que la nueva ley de vivienda ha sembrado incertidumbre, es momento de arrojar luz sobre las principales dudas que me habéis compartido recientemente, especialmente en torno a lo que significa ser un gran tenedor de vivienda según esta normativa.
¿Se aplica la misma normativa en todas las comunidades autónomas? ¿Se establece una distinción entre tipos de inmuebles? ¿Qué debo hacer si tengo una vivienda en copropiedad?
Voy a resolver a lo largo de este artículo todas tus dudas acerca de lo que supone ser gran tenedor.
Índice de contenidos
¿Qué es un gran tenedor de viviendas en España?
En España, la Ley de Vivienda 12/2023 dice que un gran tenedor es cualquier persona física o jurídica que posee más de 10 inmuebles urbanos (excluyendo garajes y trasteros) o una superficie construida de más de 1.500 metros cuadrados de uso residencial.
Sin embargo, este número se puede reducir a 5 inmuebles si se encuentran en zonas declaradas como "tensionadas" por la comunidad autónoma correspondiente. Como la decisión de aplicación o no de la ley recae sobre la Comunidad Autónoma, se convierte automáticamente en una herramienta política que se aplicará, o no, según el color e intereses de cada Comunidad.
A todo esto, me gustaría recalcar que en la actualidad esta definición más restrictiva de gran tenedor solo se está aplicando en Cataluña. En esta región, un gran tenedor también es una persona que posea 5 o más inmuebles en una zona tensionada. Además, se excluyen los promotores sociales y privados que tengan como objetivo la promoción de inmuebles de protección oficial destinados a la venta.
En este punto, ya aparecen las primeras dudas: ¿es lo mismo que uno posea 5 viviendas compradas en las España vaciada por 50.000€ que poseer 5 viviendas de lujo en el barrio más exclusivo de Madrid?
A efectos de esta ley, sí.
Y a efectos reales, muchos inversores van a decantarse por comprar viviendas de mayor importe para evitar ser considerados grandes tenedores a pesar de tener un mayor importe invertido.
¿Efecto?
Pues justo el contrario al buscado: los más débiles y con menor poder adquisitivo saldrán perjudicados: verán como el volumen de viviendas en alquiler a bajos precios escasea todavía más.
Una vez definido lo que supone ser gran tenedor, resolvamos las principales dudas entorno a esta figura.
¿Qué implicaciones tiene ser gran tenedor?
Límite en la actualización de precios del alquiler en contratos ya existentes
Una de las primeras consecuencias para un gran tenedor es la restricción en la actualización del precio del alquiler de los contratos vigentes. En 2023 a los grandes tenedores se les prohibió actualizar las rentas por encima del 2%, mientras que para 2024 se limitó al 3%. A partir de 2025 deberán actualizarlas en base al nuevo Índice de Referencia para la Actualización de Arrendamientos de Vivienda (IRAV) del INE.
Si no eres gran tenedor, tienes más libertad en la actualización de los alquileres, siempre que haya acuerdo entre las partes. Si no existe acuerdo, entonces también deberás aplicar los mismos porcentajes de actualización de las rentas que el gran tenedor.
Límite del alquiler en nuevos contratos
Con carácter general un nuevo contrato firmado en una zona declarada como tensionada, no podrá superar el precio de alquiler que hubiese en los últimos 5 años en esa misma vivienda. Además, si la vivienda es propiedad de un gran tenedor, tampoco podrá superar el Índice de Referencia del alquiler. El gran tenedor tendrá esta doble imposición y prevalece el menor importe entre los 2.
Mientras tanto, las viviendas situadas en zonas no tensionadas se rigen por el libre mercado, lo que quiere decir que los propietarios e inquilinos pueden llegar a un acuerdo fuera de las restricciones del índice, aunque eso no quita que deban estar al tanto de las regulaciones nacionales.
En cualquier caso, serán las comunidades autónomas quienes puedan decidir a su antojo declarar si una zona es tensionada o no.
Por último, me gustaría recalcar que las viviendas de menos de 30 metros cuadrados y superiores a 150 metros cuadrados no están incluidas en el índice de referencia de alquileres. Esto quiere decir que estas viviendas no están sujetas a las limitaciones de precios establecidas por el índice y el mercado de alquileres sigue siendo libre incluso si están en zonas tensionadas.
Además, se contemplan ciertos casos donde las rentas podrían incrementarse hasta un máximo del 10%. Estos supuestos son:
- Rehabilitaciones o mejoras finalizadas en los últimos 2 años que reduzcan el consumo de energía primaria no renovable del 30% mediante certificados de eficiencia energética.
- Rehabilitación de viviendas en los términos previstos en el artículo 41 apartado 1 del Reglamento del IRPF en los dos años anteriores a la firma del nuevo contrato.
- Mejoras de accesibilidad realizadas en los dos años anteriores.
- Si el nuevo contrato de arrendamiento se firma por un plazo de duración de 10 años o más o bien se establezca un derecho de prórroga a favor del inquilino que le permita ampliar el contrato hasta un mínimo de 10 años en los términos previamente pactados.
Cambios en los desahucios
La normativa establece que en aquellos casos donde el demandante sea un gran tenedor y el desahucio impacte a personas vulnerables, es obligatorio que se lleve a cabo un proceso de intermediación y conciliación antes de llegar a medidas drásticas.
La ley otorga al juez una autoridad en estos casos, permitiéndole suspender el lanzamiento tras valorar la situación de manera individual y considerando la condición de 'gran tenedor' del propietario.
Es más, está prohibido que se lleven a cabo desahucios sin hora y fecha predeterminada.
Una vez más, los políticos se lavan las manos y eluden sus responsabilidades, traspasando esa función al sector privado. No me cansaré de decir una y otra vez que poner trabas a quienes añaden vivienda al mercado no es una solución, sino echar más leña al fuego.
¿Qué harán los propietarios en situación de impago? ¿Será el Estado quien se encargue de aportar el dinero correspondiente? De esto hablaré más ampliamente en un futuro artículo, pues personalmente pude recuperar el alquiler no cobrado por una persona "vulnerable" gracias a reclamar-lo en el organismo pertinente.
Ahora que ya sabemos qué es un gran tenedor y qué implicaciones tiene serlo, resolvamos algunas dudas adicionales que surgen en el momento de definir esta figura:
¿La vivienda habitual se incluye para la designación de gran tenedor de inmuebles?
La normativa es explícita al referirse a todos los "inmuebles urbanos de uso residencial", es decir, aquellas viviendas que cumplen con la cédula de habitabilidad y están situadas en ciudades o pueblos (núcleos urbanos).
Aquí es importante aclarar que la ley no distingue entre vivienda propia o destinada a alquiler. En este sentido, la vivienda habitual sí entra dentro de la suma de inmuebles que determina esta categoría.
A esto debo aclarar que se excluyen de la ecuación otros tipos de inmuebles como garajes, trasteros o locales comerciales. Aunque estos inmuebles son "urbanos", no cumplen con el "uso residencial" requerido por la ley para ser considerados en el conteo.
Vivienda heredada o en copropiedad: ¿Cómo influye en la nueva Ley de Vivienda?
Aunque inicialmente existían dudas y la ley no ofrecía indicaciones concretas sobre cómo tratar los inmuebles en copropiedad, recientes criterios orientadores y resoluciones judiciales han aclarado en parte la situación. Hoy sabemos que en general las propiedades compartidas al 50% no computan como un inmueble completo para cada copropietario a efectos de ser considerado gran tenedor, salvo que la participación de uno de ellos supere el 50% o, en su caso, que la suma de las superficies de todas sus participaciones proporcionales alcance los 1.500 m² de uso residencial.
En este punto, aunque todavía no existe una jurisprudencia consolidada en todos los territorios, la mayoría de criterios judiciales y doctrinales actuales apuntan a esta interpretación, especialmente en Cataluña, donde el umbral para ser gran tenedor puede ser de cinco inmuebles.
Esta interpretación también arroja dudas sobre casos como el de una vivienda heredada entre seis hermanos: en principio, cada uno sería titular de una sexta parte, y por tanto, no se contabilizaría como una vivienda completa para ninguno de ellos.
Como gran tenedor, ¿cuentan también las viviendas que tengo en sociedad?
Sí, las viviendas que tienes en sociedad también cuentan para ser considerado gran tenedor, pero cuidado porque no se suman entre entidades. La nueva Ley de Vivienda incluye a las personas físicas o jurídicas que posean más de 10 inmuebles o 5 en zonas tensionadas.
Pero aquí hay una peculiaridad.
Imagina que tienes 6 viviendas como particular y otras 6 viviendas a nombre de una sociedad. Bien, pues en este caso no serías gran tenedor (excepto si están en una zona considerada área tensionada donde el límite es 5). Para ser gran tenedor, esas 12 viviendas deberían estar todas en su cómputo global en una sola persona física o jurídica, por lo que no se suman las viviendas que tengas a título particular con las que poseas mediante sociedades.
De igual modo, tampoco se suman las viviendas de distintas sociedades.
¿Qué se considera zona tensionada según la nueva Ley de Vivienda?
Una zona tensionada es un área geográfica identificada por las autoridades locales o regionales, basándose en criterios específicos que reflejan la realidad del mercado como, por ejemplo, un desequilibrio importante entre la oferta y la demanda de alquiler, tasa de crecimiento en los alquileres que superan con creces el índice de precios al consumo (IPC) o precios que alcanzan niveles desmesuradamente altos.
También es importante recalcar que tiene una duración estipulada de 3 años.
Estupendo, German. Pero ahora, ¿cómo puedo saber si mis propiedades están en una zona tensionada?
Aclaremos entonces este punto. Para que una zona se declare como tensionada, debe cumplir al menos uno de estos dos criterios:
- El coste medio de la hipoteca o alquiler, más gastos y suministros básicos, supera el 30% de los ingresos medios o de la renta media de los hogares en esa zona.
- El precio de compra o alquiler de la vivienda ha experimentado en los cinco años anteriores un crecimiento acumulado de al menos un 3% por encima del IPC de la comunidad autónoma correspondiente.
De todos modos, en este enlace del Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana, puedes consultar las zonas de mercado residencial tensionado a día de hoy.
¿Cuántas zonas tensionadas hay en Cataluña?
La realidad es que en Cataluña hay 271 municipios que se han declarado como zona tensionada (el 90% de la población catalana). Sin embargo, Cataluña en su totalidad forma una sola area tensionada, por lo que si tienes 5 o más inmuebles en cualquiera de los 271 municipios, eres considerado gran tenedor.
Este punto generó controversia en su momento, ya que la ley dice que debes tener los inmuebles en la misma zona tensionada, lo que abriría la puerta a tener los inmuebles distribuidos entre las distintas areas tensionadas. Sin embargo, la Generalitat se apresuró a declarar Cataluña como una sola area tensionada despejando cualquier duda al respecto.
Si tengo un edificio sin división horizontal, pero con más de 10 viviendas, ¿sería gran tenedor?
No necesariamente.
Si el edificio es una única unidad registral, se considera un solo inmueble y se evalúa en función de los metros cuadrados, no del número de viviendas. Si la suma total de metros residenciales es inferior a 1.500 m², no se considerará gran tenedor, aunque haya más de 10 viviendas dentro del edificio.
Si antes el piso estaba alquilado con plaza de parking, ¿puedo alquilarlos por separado ahora?
Sí, es posible alquilar la vivienda y la plaza de aparcamiento por separado. No hay ninguna restricción legal al respecto.
El precio de los nuevos contratos de alquiler en zonas tensionadas: principal diferencia entre grandes y pequeños propietarios
Quizás la diferencia más significativa que veo entre los pequeños y grandes propietarios es el precio de los nuevos contratos de alquiler aplicados en zonas tensionadas. En el resto de escenarios, salvo en el caso de los desahucios, las normas para todos los propietarios serán idénticas.
Todas las comunidades autónomas tiene a su disposición la limitación del precio de los alquileres y, como te puedes imaginar, Cataluña fue la pionera en aplicar esta normativa el pasado 16 de marzo de 2024 (puedes ver la información publicada en el BOE aquí).
Sin embargo, esto puede cambiar en el futuro. Actualmente se están subiendo al barco otras comunidades como País Vasco y Navarra que están a favor de limitar los precios en sus respectivos territorios.
Aún sí, si quieres estar al tanto de los municipios que entran bajo estas características, siempre puedes consultar este enlace y conocer las zonas residenciales tensionadas.
Como hemos visto, hay un punto en el que tanto pequeños como grandes tenedores se ven afectados por el nuevo índice.
En el caso de los grandes tenedores, desde enero de 2025, los incrementos de las rentas de los nuevos contratos de alquiler bajo la actual ley de vivienda, deberán aplicarse bajo el índice de IRAV que sustituye al IPC.
En el caso de los pequeños propietarios, el índice es más una recomendación por si hubo contrato de alquiler en la vivienda en los últimos 5 años. No obstante, si no existía un contrato previo, el pequeño propietario también deberá regirse bajo el IRAV para establecer el precio del alquiler.
El impacto negativo sobre los grandes tenedores tras la nueva Ley de Vivienda
Como en este artículo hemos visto mucha información de golpe, me gustaría hacer un pequeño resumen a modo de recapitulación.
Los cambios de la nueva normativa sobre el gran tenedor suponen:
- Limitaciones en el precio del alquiler
- Aumento de obligaciones y costes
- Aumento de la burocracia
- Inseguridad jurídica ante posibles nuevos cambios a futuro
En cualquier caso, este es el océano en el que nos toca navegar y como inversores profesionales debemos aprender a esquivar los obstáculos. La inversión inmobiliaria, a pesar de estas u otras trabas, es maravillosa y según mi opinión, la mejor opción a nuestro alcance para hacer crecer nuestro patrimonio.
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Por supuesto, si te ha quedado cualquier duda sobre este tema de los grandes tenedores, ya sabes:
Déjame un comentario y te respondo encantado.
Buenos días.
Sigo teniendo una duda. No soy gran tenedora ni estoy en zona tensionada y no sé si en la revisión de la renta que corresponde este año puedo aplicar IPC o solo Indice de Referencia. Los contratos de alquiler son posteriores a la Ley de Vivienda.
Un cordial saludo.
Tema que trataré en profundidad en otro artículo en pocas semanas. Estate atenta 🙂
Buenos días,
Tengo una duda, si tengo un terrero con 4 viviendas edificadas , pero el terreno está calificado de edificable unifamiliar y solo tiene una referencia catastral, pues los inmuebles fueron construidos antes que el planeamiento urbanístico lo calificara de unifamiliar aislada, teniendo 4 cédulas de habitabilidad, y con mi vivienda habitual serian cinco; se me consideraría gran tenedora, o al tener solo dos referencias catastrales, la vivienda habitual y la otra finca, se me consideraría pequeña tenedora?
Aquí yo entiendo que manda el registro. ¿tienen todos su número de finca registral? en ese caso serás gran tenedora si están en zona tensionada.
Te lo digo porque ahora ya están empezando a pedir un certificado registral conforme eres o no gran tenedora en Cataluña para ventas que haga una sociedad, y este certificado se basa en registro 100%.
Y si alguien posee 9 viviendas, 4 en zona tensionada de Catalunya, 3 en Madrid -que hipoteticamente pudiese ser declarada tensionada por la comunidad de Madrid- y 2 en otra comunidad, podría ser considerado gran tenedor por la Generalitat de Catalunya?
Deben ser 5 viviendas o + EN LA MISMA ZONA TENSIONADA. En el caso planteado, entiendo que no, a menos que se declare toda España como una sola zona tensionada.
En Cataluña es lo que han hecho, toda Cataluña forma 1 sola zona tensionada así que da igual en qué municipio los tengas.
Entonces si compro mi primera vivienda en Catalunya (pongamos Reus o Tarragona, zonas tensionadas), aunque sea un inmueble que no haya sido alquilado antes, ¿no puedo fijar el precio de alquiler libremente?
Es la muerte del alquiler tradicional es estas zonas…. no puedes comprar por 100k un piso de 90m2, lo que sería una buena oportunidad si puedes sacarlo por 850€/mes, y estar obligado a ponerla en alquiler por 550€/mes….
Si no eres gran tenedor, yo entiendo que sí puedes fijarlo libremente. Si eres gran tenedor, entonces estás atado.
Me autocorrijo, ya lo siento, si no eres gran tenedor, y no hay renta previa debes ir por el índice. La diferencia es que si eres gran tenedor, siempre prevalecerá el menor entre el índice y al anterior alquiler.
Me gustaría preguntar, que ocurre si por número si serias gran tenedor pero si las viviendas están en distintas zonas geográficas tensionadas se mira solamente el número total?
Ejemplo si en el futuro todas las ciudades se declaran tensionadas, y tengo 4 en Barcelona, 4 en Madrd y 4 en Valencia, se consideraría gran tenedor? Gracias por la respuesta
Las 5 deben estar en la misma zona tensionada, aunque ten en cuenta que Cataluña se considera toda ella 1 sola zona tensionada. Si tienes 4 en Cataluña y 4 en Madrid, no lo eres.
Germán excelente artículo. No me queda claro si en mi caso que vivo en Cataluña pero tengo cuatro inmuebles fuera de Cataluña más mi vivienda habitual, soy considerado o no gran tenedor, pues según entiendo la Comunidad Valenciana y Castilla La Mancha no parecen estar dentro de las zonas tensionadas. De ahí mi duda…Gracias por tu información
Si en Cataluña solo tienes 4, no lo eres. Así lo entiendo yo 🙂
Alquilando un inmueble por habitaciones tambien tienes que regirte por loa indices de referencia para aplicar el precio del alquiler? Seria haciendo la suma de todas las habitaciones que posea el inmueble?
Si vas por código civil, no debes aplicar este índice, de momento. En su momento trataron de regularlo y sí debías ir por el mismo límite, aunque esto se anuló tras 1 mes de vigencia. Veremos qué ocurre en el futuro…
Buenos días,
En caso de tener 4 pisos, y ser copropietario en otras dos (50% y 35%), todas en Cataluña en zonas tensiondas. Al tener 4,85 digamos, Soy gran tenedor o pequeño?
Muy buenas, mi madre y mi padre tienen 5 pisos en Cataluña al 50% cada uno (zona tensionada todos) , en 1 viven, y los otros 4 están de alquiler…. ¿ Son grandes tenedores ? por lo que tengo entendido solo miran si estas registrado como titular, no que porcentaje…. es que este tema hay disparidad de opiniones…
A EFECTOS DE GRAN TENEDOR, QUA QUIEN LE COMPUTA A UN USUFRUCTUARIO O AL PROPIETARIO DE LA VIVIENDA