Lo que aprendí invirtiendo (y viajando) por Estados Unidos

Ocho días intensos, mucho jet lag y una tonelada de aprendizajes sobre cómo invierten los americanos y qué podemos aplicar en España. 

Escribo este artículo recién aterrizado de Estados Unidos, literalmente con un jet lag de caballo encima. He querido hacerlo así porque no quiero olvidarme de nada de todo lo que he aprendido en este viaje de turismo inmobiliario. 

En las próximas líneas te comparto mis aprendizajes de los últimos ocho días, durante los cuales asistí a múltiples reuniones con inversores locales y participé en la BPCon de BiggerPockets en Las Vegas: el mayor congreso inmobiliario de Estados Unidos (y probablemente del mundo), donde nos reunimos más de 2.000 inversores. 

Visitar la BPCon ha sido un sueño para mí. Fue con la gente de BiggerPockets con quienes empecé a formarme en inversión inmobiliaria. Además, todo lo que he creado en Zona3 nació inspirado en gran parte por lo que ellos estaban haciendo en EE. UU., así que te puedes imaginar la ilusión que me hacía poder asistir a su gran evento anual. 

Si te interesa descubrir todo lo que aprendimos allí, acompáñame en este viaje. En primer lugar, me gustaría responder a la pregunta que más me habéis hecho estos días: 

¿Te estás planteando invertir en Estados Unidos? 

Lo cierto es que, aunque me encanta invertir en España y voy a seguir haciéndolo (este 2025 probablemente sea mi año récord), he llegado a un punto en el que me siento cómodo con la cartera que he construido aquí y me apetece explorar otros mercados. Este proceso empezó a principios de 2025 con un viaje de turismo inmobiliario a Costa Rica y ahora ha continuado en Estados Unidos. Entre ambas opciones, por los motivos que leerás a continuación, me quedo con EE. UU., donde además te adelanto que es muy probable que hagamos inversiones pronto. 

Si tú también te estás planteando invertir fuera de España, me gustaría compartir una reflexión importante: personalmente, no me planteo hacer una inversión puntual fuera y listo. No invertiría sin antes pisar el terreno, hablar con inversores locales, conocer asesores legales y fiscales, y formarme bien antes de dar ese primer paso. Busco mercados lo bastante atractivos como para construir allí una cartera sólida, igual que en España. 

Si en tu caso la idea es comprar solo una vivienda, no me complicaría saliendo fuera de España. En España tenemos grandes oportunidades y el conocimiento necesario para aprovecharlas. Si, en cambio, ya has quemado varias etapas aquí y tu objetivo es diversificar, entonces sí, puede tener sentido. Pero no perdamos el foco por los cantos de sirena (ni siquiera los míos): en España todavía hay muchísimas oportunidades y mucho más cerca de tu alcance. 

Después de esta primera pregunta, llegó la segunda que muchos me hicisteis: 

¿Merece la pena invertir en Estados Unidos? 

Bien, a esta segunda le dedico el resto del artículo. 

Durante los últimos ocho días visitamos Florida (Miami, Orlando y Naples) y terminamos los tres últimos días en la BPCon de BiggerPockets en Las Vegas. 

Estados Unidos es inmenso, y pretender entender todo su mercado inmobiliario en una semana sería imposible. Sería como tratar de entender el mercado europeo entero... ¡una locura! Para entender solo el mercado español algunos llevamos años, y cada día seguimos aprendiendo. 

Por eso decidimos centrarnos en una sola zona: Florida. Varios contactos nos habían señalado este estado como uno de los de mayor potencial, y además tenemos allí amigos e inversores conocidos, lo que ayudó mucho. Lo que aprendimos en esos ocho días gracias a ellos equivaldría fácilmente a meses de búsqueda por cuenta propia. 

El primer día en Miami visitamos tres promociones de nueva construcción de la mano de Josema. Las dos primeras de nivel medio y la última, de auténtico lujo, con precios que partían de los 4,6 millones de dólares.

En las primeras promociones, los precios comenzaban en $500.000  para un estudio y más de $700.000  para un apartamento de dos habitaciones. Lo bueno es que puede financiarse entre un 60 % y un 70 % del valor, incluso siendo extranjero, por lo que no es necesario descapitalizarse. 

Dos aprendizajes relevantes: puedes financiarte siendo extranjero, pero las tasas hipotecarias son altísimas, entre el 6 % y el 7 %. Estos costes hacen muy difícil conseguir rentabilidad y flujo de caja positivo con el alquiler tradicional. De hecho, el enfoque de estas promociones desde el punto de vista inversor está pensado para alquiler turístico o de medio plazo (aunque no todas lo permiten, para proteger a los residentes). 

Aquí surge una duda razonable: ¿puede Miami absorber todos los inmuebles que se están construyendo y se incorporarán al alquiler turístico próximamente? No lo tengo claro, y algunos expertos locales tampoco. 

Por cierto, los americanos son auténticos maestros del marketing. Solo por ver cómo presentaban las promociones ya mereció la pena la visita. En una de ellas pudimos recorrer las viviendas mediante realidad virtual: hall, gimnasio, restaurante... ¡Espectacular! 

Y luego llegó la tercera promoción: auténtico lujo. ¡Yo ya escuchaba música celestial! Nos recibieron varias personas al llegar al aparcamiento, nos abrieron el coche y se lo llevaron ellos directamente, para luego acompañarnos hasta el hall de una casa colonial reformada como piso piloto. Café, cine para ver vídeos con las explicaciones de la promoción, materiales italianos expuestos en una sala elegante… puro show americano. Solo por la puesta en escena mereció la visita. Claro que los precios también estaban a otro nivel, así que seguimos con nuestro viaje  

Por la tarde, con nuestro anfitrión Josema, fuimos a Naples, donde él mismo ha invertido en una villa de lujo que destinará a alquiler turístico. Su enfoque no es solo ofrecer alojamiento, sino una experiencia completa: que los huéspedes viajen hasta allí por la experiencia, no por la ubicación. 

Josema utiliza un modelo creativo: se asocia con un inversor que compra la propiedad, mientras él aporta lo que se conoce como sweat equity, o “capital a base de sudor”: el valor económico de su trabajo, esfuerzo o conocimiento en lugar de dinero. 

Después visitamos uno de los barrios con más billonarios de EE. UU., donde vimos (por fuera, claro) villas valoradas en unos 100 millones de dólares. Así terminó nuestro primer día. ¿Nada mal, verdad? 

Tras descansar lo que pudimos, y lo que nos dejó el jet lag (a mí me pega fuerte), alquilamos un coche para ir a Orlando, donde habíamos quedado con un inversor local que nos explicaría el funcionamiento del mercado americano en general y, en concreto, de esa zona. 

Y claro, ya que estábamos en Estados Unidos y nos esperaban más de tres horas de carretera… ¡alquilamos una Cybertruck con conducción autónoma! 

La experiencia fue una locura —para bien—: en las más de siete horas entre ida y vuelta apenas tuvimos que tomar el control. 

En Orlando visitamos alguna propiedad del tipo single-family, pero, sobre todo, pudimos profundizar con un inversor americano en las distintas opciones de inversión que ofrece EE. UU. y que no son exactamente las mismas que tenemos en España. 

Allí es muy habitual hablar de single-family o multi-family. La single-family vendría a ser el equivalente a un chalet en España. Las multi-family, en cambio, funcionan como un único activo con varias viviendas dentro del mismo lote, algo así como un pequeño edificio sin división horizontal: una sola escritura, un solo propietario y, por tanto, no puedes vender las unidades por separado. 

A veces se confunde con “un edificio español” a secas… 

…pero, tras hablar con varios inversores locales, la clave es esa: un único activo con varias puertas (unidades).

Dentro del mundo multi-family, se suele clasificar por número de unidades: 

• Dúplex: 2 viviendas en el mismo lote.
• Tríplex / Fourplex: 3 o 4 unidades. 
• Small multi-family: de 2 a 4 unidades (suelen considerarse residential a efectos hipotecarios). 
• Large multi-family: 5 o más unidades (ya entra en commercial real estate). 

En la práctica, un multi-family de 10 o 50 unidades se parece a un edificio en bloque en España, pero no se vende ni registra por pisos: es un solo activo.